В связи с возникновением обстоятельств чрезвычайного характера, вызванного пандемией коронавирусной инфекции, многие организации задумались об изменении размера арендной платы в договорах аренды или даже вовсе об освобождении от обязанности платить арендную плату. Полагаем, что в данной ситуации у арендаторов существуют определенные механизмы воздействия на арендодателей, однако они носят ограниченный характер.
1. Изменение арендной платы во внесудебном или судебном порядке в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) на основании существенных изменений обстоятельств.
При наличии существенных изменений обстоятельств арендатор может предложить арендодателю изменить арендную плату путем подписания дополнительного соглашения к основному договору аренды.
Дело в том, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения (пункт 1 статьи 451 ГК РФ). Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор аренды вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Полагаем, что объявление Всемирной организацией здравоохранения вспышки нового типа коронавируса «COVID-19» пандемией и введение ограничительных мер в связи с угрозой распространения в городе Москве новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) на основании Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» (в ред. Указа мэра Москвы от 16.03.2020 г. № 21-УМ), безусловно, являются существенным изменением обстоятельств, из которых стороны не могли исходить при заключении договора аренды.
В пункте 2 статьи 452 ГК РФ установлены 4 критерия, при наличии которых можно установить существенность изменения обстоятельств (например, в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые сторона не могла преодолеть после их возникновения и пр.). Данные критерии применимы к сложившейся ситуации пандемии, поскольку ни арендатор, ни арендодатель не могли исходить из того, что произойдут настолько серьезные изменения из-за распространения неизвестного ранее медицине вирусного заболевания.
Для того, чтобы запустить данный механизм изменения условий договора аренды арендатор должен направить арендодателю письменное уведомление с предложением об изменении конкретных условий договора, касающихся размера арендной платы, порядка ее уплаты и т.д. с подробным обоснованием существенности изменения обстоятельств. Уведомление можно направить вместе с проектом дополнительного соглашения к договору аренды.
Если арендодатель откажется изменить во внесудебном порядке договор аренды единственным способом защиты прав арендатора является подача искового заявления в суд с требованием об изменении в судебном порядке условий договора аренды по размеру арендной платы. При этом в суде арендатору также нужно дополнительно обосновать, что требуется именно изменение условий договора аренды, а не его расторжение согласно пункту 4 статьи 452 ГК РФ.
2. Информирование арендодателя о наличии обстоятельств непреодолимой силы для получения отсрочки по уплате арендных платежей и освобождения от ответственности за нарушения сроков уплаты.
Социально-экономические последствия распространения нового типа коронавируса «COVID-19» некоторые квалифицируют как обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор), наличие которых освобождает арендатора от ответственности за неисполнение обязательств по договору аренды и позволяет временно (на период действия данных обстоятельств) не исполнять обязательства по уплате арендных платежей.
Для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер (пункт 3 статьи 401 ГК РФ), не позволяющий при современном уровне развития принять необходимые меры для его предотвращения.
Вместе с тем полагаем, что введение ограничительных мер в городе Москве однозначно квалифицировать в качестве обстоятельства непреодолимой силы для организаций, оказывающих услуги населению, нельзя. Действительно, в Указе мэра Москвы от 16.03.2020 года № 21-УМ «О внесении изменения в указ Мэра Москвы от 05.03.2020 г. № 12-УМ» указано, что распространение новой коронавирусной инфекции является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством (обстоятельством непреодолимой силы). Однако арендаторы не теряют фактическую и гипотетическую возможность исполнить свои финансовые обязательства перед арендодателями. Затруднения, связанные с падением уровня выручки организации, не свидетельствуют однозначно о наличии форс-мажора.
К тому же нормативные акты субъектов РФ не являются частью гражданского законодательства РФ, поэтому данный указ не может устанавливать обязательные правила для гражданского оборота.
Существует также заблуждение, что само по себе наличие данных обстоятельств прекращает обязательства арендатора уплатить арендные платежи по договору за весь период их воздействия на взаимоотношения сторон по договору. Форс-мажор позволяет арендатору только на период его действия временно не исполнять свои обязательства по уплате арендных платежей и не нести за это ответственность в форме, например, неустойки. После прекращения данных обстоятельств все обязательства сторон по договору возобновляются, и необходимо отдельно договариваться с арендодателями о порядке исчисления и уплаты арендной платы за весь период действия форс-мажора.
Для использования данного механизма необходимо уведомить арендодателя в письменной форме и проинформировать о возможных нарушениях сроков уплаты арендных платежей. Как и в ситуации с наличием существенных изменений обстоятельств арендодатель может не согласиться с квалификацией обстоятельств в качестве обстоятельств непреодолимой силы. В таком случае свою позицию также придется доказывать арендатору в судебном порядке.